La burbuja inmobiliaria en China viene de lejos. Como en otras ocasiones y lugares, se desató la fiebre compradora, la escalada de precios y el colosal crecimiento de la oferta. Para financiar sus promociones las empresas se endeudaron a tope, en buena parte a corto plazo, como si la fiesta no fuese a terminar. El drama pasó a tragedia espoleada por la especulación.
The three red lines policy
Ante la peligrosa situación en agosto de 2020 el Banco Popular de China (PBoC) introdujo tres líneas rojas para reducir el riesgo y sanear la degradada salud financiera de las inmobiliarias (un recomendable aviso a navegantes).
- Para mejorar la solvencia: una relación máxima del 70% entre el pasivo (sin incluir los anticipos por ventas bajo contrato) y el activo.
- Para reducir el endeudamiento: una deuda neta no superior al patrimonio neto.
- Para mejorar la caja: una tesorería mayor que la deuda a corto plazo.
Castigado el que no cumpla
El PBoC anunció que los infractores tendrían limitaciones para acceder a la financiación por deuda, escalonadas según el número de líneas rojas violadas. En enero de 2021, el 15% de las 52 grandes empresas inmobiliarias vulneraban las tres (calificación roja) y solo el 10% cumplían los tres criterios (calificación amarilla).
Evergrande, la segunda inmobiliaria, pero la más endeudada
Fundada en 1996, ha desarrollado negocios variopintos (siempre el riesgo de la diversificación no relacionada). Desde agua embotellada, un equipo de futbol y granjas porcinas, a coches eléctricos, producción de accesorios fotográficos y servicios de Internet. Pero, sobre todo, el negocio inmobiliario. Evergrande ahora, con unas 800 promociones sin terminar por todo el país, está en el filo de la navaja, al borde del default.
Otro déjà vu ya cansino
Como a mediados de 2020 incumplía los tres criterios y a final de año también, inició un típico proceso de desapalancamiento: eliminó el dividendo, ofreció un descuento del 30%, vendió inmovilizado, sacó filiales a bolsa, retrasó el pago a los proveedores, paró obras… llegó a pedir dinero a sus empleados. Pero la bola de nieve ya engordaba imparable con los intereses de su elevada deuda. Los bancos cortan la financiación, casi 2 millones de propietarios esperan que terminen su casa, los proveedores paran el suministro y los inversores, empobrecidos. El descontento social amenaza.
Evergrande: no siempre la bolsa se anticipa
En el plazo de un año terminado el 24 de septiembre de 2021 su cotización en bolsa cayó más del 85% y el precio de sus bonos, por el suelo. En ese mismo periodo el Dow Jones subió un 16%. La repercusión sobre las bolsas occidentales no llegó hasta septiembre de 2021. Solo reaccionaron a la posible crisis en septiembre de este año a pesar de los malos augurios del efecto sobre las economías China y mundial. Parece que las tres líneas rojas llegaron tarde, al menos de momento para Evergrande, un nombre quizá poco afortunado.
Juan Pérez-Carballo, Director del Máster en Dirección Financiera de Next IBS
